于之洋 趙振宇

　　住房問題始終是關系民生福祉的重大民生議題。當前，我國住房供應體系一定程度上存在結構性失衡現象，住房保障的覆蓋面與體系化還有待進一步擴大和加強。黨的二十屆三中全會《決定》指出：“加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。”全國住房和城鄉建設工作會議進一步提出，要“以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度”。近期召開的中央城市工作會議再次強調“加快構建房地產發展新模式”。加大配售型保障性住房供給力度，能夠促進房地產市場良性循環并釋放消費潛力，讓廣大中低收入群體享受房地產市場發展和保障性住房的政策紅利，從而為構建房地產發展新模式提供重要支撐。在新一輪配售型保障性住房供給中，我市亟須強化完善供給機制，優化用地供應機制，提升住房品質，健全管理機制，推動配售型保障性住房高質量發展，助力加快構建房地產發展新模式。

　　堅持以需定建，完善供給機制

　　整合多維度數據構建動態需求評估體系。依托寧波住房保障服務平臺系統，結合常住人口住房自有率、商品房空置率、租賃市場供需比等指標，動態監測城市的住房資源匹配度，同時通過線上輪候系統實時采集新就業大學生、青年人才等新市民的保障房申請數據，精確測評居住需求規模。

　　優化配售型保障性住房供給方式。調整供給方向，根據需求適當減少新建規模，支持通過消化存量房的方式來籌集配售型保障性住房的房源。政府應結合配售型保障性住房的目標與標準，明確被收購商品房項目應具備的條件，可重點關注保交房及償債壓力大、自主處置資產困難的項目，同時對收購過程中涉及的資產評估、權屬變更等一系列問題形成文件進行明確。

　　結合實際情況，合理安排供給進度。結合線上輪候系統的實時申報數據，當存量房源覆蓋率達到預設標準時，應動態調節新建房源進度，逐步轉向“需求申報—分批審批—定向籌建”的精準供給模式。對于住房矛盾顯著緩解的區域，可以轉向需求導向型供給，依據資格審核通過的家庭數量確定單次供給規模，從“靜態計劃”到“動態響應”，形成“以需定建”的動態供給體系。

　　優化用地供應機制，提升項目建設適配性

　　構建與年度建設任務聯動的用地編制體系。在編制國有建設用地供應計劃時，對配售型保障性住房用地實行清單化管理和優先規劃機制，通過設立獨立的用地科目實現供應計劃單列。

　　構建多審合一的數字平臺，高效保障土地供給。依托“浙里建”系統搭建配售型保障性住房用地審批模塊，整合資規局的規劃許可、住建局的施工許可以及發改委的投資核準等多項審批事項，實現“一表申請、并聯審批”，對配售型保障性住房用地項目實行審批綠色通道，擴大土地供給的多種渠道。

　　優先選取可優化開發地塊。將房地產經濟發展水平、區域配套設施完善度等關鍵要素納入選址綜合考量，優先選取已完成市政管網鋪設、公共服務配套成熟的片區，確保項目選址與城市發展時序相匹配，避免出現住房與配套設施脫節的問題。

　　提升住房品質，打造配售型“好房子”

　　優化空間布局，提升宜居程度。通過“城市更新單元規劃”來劃定配售型保障性住房的配建比例，重點在軌道交通樞紐、產業園區等區域嵌入配售型保障性住房居住社區，形成“大分散、小集中”的分布格局。同時將住房選址與公共服務設施網絡深度融合，確保每個配售型保障性住房社區周邊覆蓋基礎教育、醫療、商業等核心設施。

　　加強科技創新，推動住房建設轉型升級。施工主體在建設過程中可以引入建筑信息化模型（BIM）技術對建筑設計、施工管理流程進行優化，提升建筑效率。同時利用集成物聯網傳感器實時監測數據，實現建筑性能動態優化，并搭建配售型保障性住房集中采購平臺，應用大數據分析精準匹配供需，為居民提供更加便利化的居住服務。

　　注重節能減碳，推動綠色發展。在配售型保障性住房建設過程中，可以采用低碳環保的建筑材料，降低建筑全生命周期碳排放，并利用太陽能和風能等再生資源，降低對傳統化石能源的依賴。同時使用綠色先進的建筑技術，有效提升住房的保溫、隔音和通風性能，確保住房的品質提升。

　　健全管理機制，推動后期可持續發展

　　引進專業的市場化運營機構。引入專業化管理機構參與全流程的開發建設，招采專業銷售服務，與政府部門形成職能互補。市場化運營機構負責日常維護、資產運營等執行事務，政府部門則專注政策制定與監督職能，有效激活社會組織參與配售型保障性住房的建設和運營動力，同時提升配售型保障性住房社區管理水平。

　　完善準入與回購機制。加速推進居民信用信息庫與住房保障誠信檔案建設，審核標準上在既有工資水平、居住狀況等常規審核要素之外，應將數字經濟時代衍生的多元化就業形態收益、創新性財產模式等納入評估體系，使現行保障資格審查機制能夠精準反映不同群體在新型社會經濟結構中的實際經濟狀況。在回購機制上，應建立房價波動應對機制，防止回購價格與市場脫節，同時對于竣工時間超過15年的配售型保障性住房在回購后可以轉化為保障性租賃住房，有利于促進配售型保障性住房資源的良性循環。

　　拓寬資金來源，開拓長周期資金渠道。通過注入本金或貼息等方式，優化保障性住房項目主體的信貸條件，以獲得更多銀行資金支持。同時適當增加地方專項債券和保障性安居工程補助資金，確保增量資金落實到位，保證項目資金穩定。在此基礎上，通過房地產信托投資基金和公益信托基金等為配售型保障性住房項目籌集長期資金，引導社會資本參與供給。

　　（作者單位：寧波大學）